实务中，对于以房抵债债权人能否排除普通金钱债权人对该房产的执行，争议较大，倾向性意见认为，以房抵债不是真正的购房人，仅仅是普通债权的实现，不享有物权期待权，与其他金钱债权人相比，并无优先保护的必要。但是，对于本来享有工程款优先权的承包人，以房抵债的，能否排除其他普通金钱债权人对该房产的执行？
最高人民法院近日发布的一则再审改判案件，确认了享有工程款优先权的承包人，在工程款优先权行使期限内以房抵债的，有权排除其他普通金钱债权人对该房产的执行。
一审判决
建机工程公司是案涉楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人，因开发商大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款，双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋抵偿欠付工程款，房款超出部分由建机工程公司支付给大邑银都公司。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》，约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他l4套房屋，房屋价款与《协议书》附表约定一致，大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。
紫杰投资公司在与大邑银都公司等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，法院保全案涉13套房屋，建机工程公司提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼，要求继续执行案涉房产。
一审法院认为，：民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。
建机工程公司与大邑银都公司通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出，《协议书》约定了物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收，且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书，说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权，这才是导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因，拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封，属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。
一审法院判决继续执行案涉13套房产。
二审判决 建机工程公司上诉。 二审认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立，理由如下： 1、本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符，故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。 2、建机工程公司关于建设工程价款优先受偿权可排除执行的主张不能成立。建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益。建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。 二审判决，驳回上诉，维持原判。
再审判决 建机工程公司不服申请再审，最高人民法院提审本案。 最高人民法院再审认为： 1、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举证证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权。 2、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。双方签订《协议书》，后签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。 3、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。 最高人民法院再审改判：撤销一审、二审判决，驳回紫杰投资的诉讼请求。 案号：（2020）最高法民再352号